北京等地试点集体建设用地建设租赁房 丰富参与主体

中国证券报2017-08-29 09:33

北京等地试点集体建设用地建设租赁房 丰富参与主体

8月28日,国土资源部网站发布通知称,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土部与住建部近日共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,试点集体建设用地建设租赁用房是多赢的政策,政策落地对13个试点城市的租赁市场影响很大。

丰富租赁市场参与主体

《方案》提出,在超大、特大城市以及有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

建设和运营机制方面,《方案》提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系,完善合同履约监管机制。

《方案》同时指出不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序,同时探索保障承租人获得基本公共服务的权利。

试点城市将根据方案编制实施方案,经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

加大租赁住房供应

近期,广州、杭州等逾20个城市发布了加速租赁行业发展的政策。一是增加供应70年产权的出租房用地,这类政策以北京和上海等城市为代表;二是推行租购同权,确保承租人获得基本公共服务的权利。

事实上,集体建设用地用于租赁房屋建设并非新话题。从2011年起,北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点,建设租赁住房1.28万套。

张大伟认为,建立租购并举的住房体系,是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

同时,鼓励集体用地建设租赁房,有利于用地指标紧张的城市加快租赁房源供应。此次试点的13个城市基本属于一二线城市,这些城市土地相对紧张,部分区域存在城中村等集体土地。部分集体用地进入租赁市场,有利于增加房源供应,也有利于城中村改造。

租赁市场的核心问题是租购比悬殊,商品房住宅用地用于出租开发回报率过低,年收益通常只有1-2%。集体用地土地价格相对较低,对于集体产权拥有者来说,可以获得稳定回报。集体用地建设出租房,在市场化情况下,年投资回报率可以达到5%以上。

张大伟指出,集体建设用地建设租赁用房的难点是如何防止以租代售。同时,租赁与房价增长存在博弈关系,促进租赁行业发展,前提仍是要防止房价大幅上涨。

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